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合格的交换住宿安排_Qualified Exchange Accommodation Arrangements

合格的交换住宿安排是什么？​

合格的交换住宿安排是一种税务策略，其中一个被称为住宿方的第三方暂时持有房地产投资者的放弃财产或替代财产。尽管合格的交换住宿安排仍然要求投资者遵循严格的同类财产买卖指导方针，但它提高了交易时间的灵活性，并简化了税收递延的资格要求。

关键要点​

  • 1031交换是指投资者在放弃财产被同类财产替代的情况下，可以递延对房地产销售产生的资本收益或损失。
  • 合格的交换住宿安排是指第三方暂时持有房地产投资者的放弃财产或替代财产。
  • 该安排帮助投资者递延来自房地产销售的已实现资本收益或损失，从而完成同类交换。

理解合格的交换住宿安排​

合格的交换住宿安排（QEAA）使投资者能够遵循《国内税收法》（Internal Revenue Code）第1031节的规定，该规定允许投资者在放弃财产由同类财产替代的情况下递延对房地产销售产生的资本收益或损失。

此类交易通常被称为1031交换，它是一种税收递延的交换，允许投资者处置一种资产，并收购另一种类似资产，而不需因第一资产的销售而产生税务责任。

合格的交换住宿安排通常由中介设立，并成为交换住宿标题持有者（EAT）。EAT持有放弃财产或购买财产，以便为交易的另一半完成留出时间。合格的交换住宿安排本质上是1031交换中两个财产之一的持有安排。

这一安排的优势在于，它允许在放弃和接收同类财产之间保持灵活性，从而可以将财产保留在EAT中，直至两个财产都准备好进行1031交换。因此，该安排帮助投资者在遵循税法第1031节的同时递延已实现的资本收益或损失。但必须完成同类财产的交换，并且在EAT内持有财产的时间有限。建议在尝试进行1031交换之前咨询税务专业人士。

财产与合格的交换住宿安排​

这种税务策略在2000年被美国国税局（IRS）认可，但在此之前已经使用多年。 IRS对程序的批准及特定资格指导方针的建立，使投资者遵循1031交换规则变得更加简单。由于这些交易的目的是暂时持有财产，因此它们也被称为仓储交易。

在2018年1月1日之前，1031交换可以包括一种商业资产与另一种，或一种有形财产与另一种之间的交换。然而，随着2017年12月《减税和就业法案》（TCJA）的通过，1031交换仅限于不动产。换句话说，其他资产的交换，包括机器、设备、车辆、艺术品、收藏品、专利和其他知识产权，以及无形商业资产，不再符合同类交换的税务处理资格。

因此，1031交换只能涉及与同类财产的交换，且必须是用于投资或在美国进行贸易或商业的房地产。如果财产具有相同的性质或特征，即使在质量上有所不同，它们也被视为同类财产。

换言之，无论财产是改良还是未改良，它们通常会被视为同类。例如，一栋公寓建筑被认为与另一栋公寓建筑是同类的。然而，在美国的房地产不被视为与美国以外的财产同类。

税务与合格的交换住宿安排​

尽管税务责任被递延且未确认收益或损失，但1031交换必须在8824表格上报告，即同类交换表格。 8824表格的说明阐述了如何报告1031交换的详细信息。 8824表格帮助纳税人计算因同类交换递延的收益金额。

第1031节允许投资者除了进行同类房地产交换外，还可以给予或接受现金、债务或其他非同类财产。 在1031交换中给予或接受的现金、债务或其他非同类财产被称为“交换补偿”（boot）。交换补偿在交换年度引发应税收益或损失。

换句话说，如果一个人在交换中还获得其他（非同类）财产或金钱，必须根据所获得的其他财产和资金确认收益。但纳税人无法确认损失。

根据第1031节未递延的应税金额是补偿的金额。根据第1031节递延的应税金额是同类不动产交换的资本收益或损失。因收到补偿而确认的收益在8949表格、1040表格的附表D或4797表格中报告，具体适用哪一表格取决于情况。如果必须追回折旧，则此确认的收益可能需要作为普通收入报告。

如果根据合格的交换住宿安排，财产转移到交换住宿标题持有者（EAT）并保留在QEAA中，EAT成为该财产的实益所有者。尽管有中介，仍然适用同类交换的税收优惠。

根据IRS的说法，从EAT转移给投资者的财产可视为在交换中接收的财产，而转移给EAT的财产可视为在交换中放弃的财产。如果要接收的财产在放弃财产转移给住宿标题持有者之前转移给EAT，这也可能成立。